La junta celebró su reunión a primera hora de la tarde. Como era de esperar, la asistencia fue baja. En ningún momento de la reunión hubo más de cinco personas entre el público, además de algunos asistentes en línea.
Participación en la junta directiva
Ninguno de los miembros de la junta entró en la sala de reuniones. La tribuna permaneció vacía durante toda la reunión. Los cinco participaron a través de Zoom.
Contrato de mantenimiento de ascensores
La presidenta de la junta, Olena Biletska, presentó una propuesta para contratar a Suncoast Elevators. Afirmó que se habían verificado las referencias de otros edificios de condominios. Al ser consultada al respecto, la junta reconoció que la lista de referencias había sido proporcionada por la propia Suncoast.
No se proporcionaron a los propietarios ofertas competitivas ni recomendaciones del consultor pagado de la asociación. La junta no explicó cómo evaluó a las empresas competidoras más allá del costo.
Ejemplos de métricas de servicio que no se discutieron incluyen:
- Tiempo de respuesta tras una avería
- Disponibilidad de piezas de repuesto patentadas
- Tasa de éxito de la reparación por primera vez
- Llegada puntual a las citas de servicio programadas.
Los propietarios sólo recibieron una propuesta de Suncoast. Biletska destacó la facilidad para rescindir el contrato si fuera necesario.
Inspecciones de ascensores
La Sra. Biletska afirmó que realizar inspecciones anuales o semestrales de los ascensores es importante para la seguridad; un punto en el que todos estuvieron de acuerdo. Los propietarios señalaron que los ascensores ya se someten a una inspección anual realizada por un tercero para el proceso de certificación municipal. La Sra. Biletska respondió que la inspección realizada en marzo detectó más problemas que la inspección municipal anterior, lo cual podría deberse a que esta última había tenido lugar aproximadamente nueve meses antes.
Varios propietarios cuestionaron por qué no se presta el mismo nivel de atención a los problemas estructurales, entre ellos:
• El deterioro de un muro en el lado sur del edificio, cerca de la piscina.
• Varillas de refuerzo expuestas en el garaje.
• Filtraciones de agua en el garaje a través de los techos y las juntas de dilatación.
El ingeniero estructural que evaluó el edificio en 2023 recomendó realizar inspecciones anuales; sin embargo, dichas inspecciones no se han llevado a cabo durante los dos años y medio de gestión de la actual junta directiva.
La Sra. Biletska también informó que un ingeniero está evaluando la estructura de la cancha de tenis. Se le recordó que la estructura del vaso de la piscina, la plataforma perimetral y las juntas de dilatación siguen mostrando signos de deterioro y filtraciones de agua. Cabe destacar que, para todos estos elementos, se recomendó su sustitución antes de la próxima certificación obligatoria.
Sustitución de cables de ascensor
En una propuesta independiente de Suncoast Elevators, la junta aprobó la sustitución de los cables de dos ascensores que han estado fuera de servicio durante más de siete meses, y de otro que lleva tres meses inoperativo.
| Precio original: $38.694 por ascensor | $38.694 por ascensor |
| Descuento anunciado: | $13.694 por ascensor |
| Precio tras el descuento: | $25.000 por ascensor |
La Sra. Biletska indicó que el plan consiste, probablemente, en sustituir los cables del otro ascensor. Esta oferta supone un precio especial con descuento, rebajado respecto a los 38.694 dólares que costaría cada uno originalmente. Cabe suponer que esto sirve para que Suncoast consiga el contrato, pero es probable que el precio acabe subiendo hasta esos 38.694 dólares por unidad.
Otra ventaja, según la Sra. Biletska, es que los cables cuentan con garantía de por vida. Al preguntarle por los detalles de la garantía —por ejemplo, si cubre tanto las piezas como la mano de obra—, respondió: «Se supone que sí»; sin embargo, al consultarle si efectivamente lo cubre, admitió no haber leído esa sección.
No solo NO cubre la mano de obra, sino que su validez se limita al tiempo que mantengamos el contrato con Suncoast Elevators. Si cambiamos de empresa, perdemos la garantía de los cables (que es la parte más económica del proceso). Otro detalle curioso: el presupuesto para el ascensor n.º 1 tenía fecha del 7 de enero de 2026, pero el desglose de la avería no se produjo hasta el 20 de marzo de 2026. ¿Cómo es posible que se emitiera un presupuesto 72 días antes de que fuera necesaria la reparación? ¿Acaso tienen una gran capacidad de predicción? ¿Estaba funcionando el ascensor n.º 1 a pesar de tener el fallo en enero, y solo se retiró del servicio en marzo?
Seguro
La junta ratificó las pólizas de seguro para el periodo 2026-2027, por un importe total aproximado de 1,3 millones de dólares. Durante cinco años, las juntas anteriores celebraron reuniones sobre seguros con el corredor antes de formalizar las pólizas, lo que permitía a los propietarios formular preguntas y analizar las opciones de cobertura. Sin embargo, no se ha realizado ninguna reunión de este tipo en los últimos tres años.
La Sra. Biletska informó que la renovación supuso un ahorro de aproximadamente 230.000 dólares en comparación con las previsiones iniciales. Los cambios más significativos fueron los siguientes:
• Seguro de propiedad: reducción del 20 %
• Responsabilidad civil general: reducción del 17 %
• Defensa legal: aumento del 53 % (¿Adivina por qué?)
Que quede claro: nadie de nuestra junta tuvo nada que ver con estos ahorros.
Análisis de la cobertura contra el viento
Al ser cuestionada sobre la decisión de contratar una póliza de seguro contra daños por viento de 20 millones de dólares en lugar de asegurar el 100 % del valor del edificio (118 millones de dólares), la Sra. Biletska ofreció una explicación tranquilizadora: habían analizado la situación y descubierto que ningún edificio en Brickell había sufrido jamás daños de tal magnitud.
Puede que eso sea cierto, pero pasa por alto la esencia misma de la gestión de riesgos. Los rascacielos de Brickell simplemente han tenido suerte. La zona nunca ha sufrido el impacto directo de una tormenta de gran intensidad según la escala Saffir-Simpson. Cuando el huracán Andrew —de categoría 5— azotó la región en 1992, golpeó Homestead. Cuando llegó Wilma en 2005, Miami solo recibió los efectos de la cola de la tormenta, ya degradada a categoría 2. En 2017, Irma se había debilitado a categoría 2 para cuando atravesó la ciudad. Apostar en contra del peor escenario posible simplemente porque «aún no ha ocurrido» supone un riesgo enorme cuando hay 98 millones de dólares en valor no asegurado en juego.
La justificación económica para prescindir de la cobertura total se desvaneció con la misma rapidez. Olena afirmó creer que asegurar el edificio por el 100 % de su valor supondría un coste adicional de entre 200.000 y 220.000 dólares. Sin embargo, una llamada realizada al agente de seguros durante la reunión reveló una realidad muy distinta: el coste real de la cobertura adicional era de solo 107.074 dólares. Al conocerse finalmente la cifra real, considerablemente más baja, la junta acordó de inmediato contratar la cobertura completa.
| 2025 | $2,026 | |
| Pólizas aprobadas | $1,433,043 | $1,292,052 |
| Presupuesto | $2,136,555 | $1,735,295 |
| Fondos no utilizados (EXCEDENTE) | $703,512 | $443,243 |
| Cobertura total contra viento (adicional) | $107,074 | |
| Seguro total 2026-2027 | $1,399,126 | |
| Fondos no utilizados (EXCEDENTE) | $703,512 | $336,169 |
Arriba: Con una cobertura del 100 % contra daños por viento, el costo total de la póliza sigue siendo inferior al del año pasado y está muy por debajo del presupuesto.
El decreto de consentimiento del DBPR: hechos frente a la atribución de culpa
Al ser consultada sobre el reciente decreto de consentimiento del DBPR, la Sra. Biletska afirmó que un crítico de la junta directiva fue el responsable de la intervención estatal. Sin embargo, un análisis del decreto en sí disipa cualquier confusión: la asociación admitió formalmente haber infringido la ley de condominios de Florida en lo relativo a la presentación obligatoria de informes financieros.
Infringir la ley en este aspecto concreto durante dos años consecutivos conlleva una multa de 5.000 dólares. Según el texto del decreto, la junta reconoce la infracción. Por supuesto, existe una importante laguna en cuanto a la rendición de cuentas: la multa se paga con las cuotas de mantenimiento colectivas, mientras que las personas que permitieron que la infracción se produjera en dos ocasiones no afrontan ninguna sanción económica personal. En cambio, la principal frustración de la Sra. Biletska parecía centrarse en la disposición del decreto que obliga a ella y a la junta a realizar un curso formativo obligatorio sobre la presentación de informes financieros de condominios. A continuación se incluye el texto íntegro del decreto de acuerdo:
Preguntas de los propietarios y sección de preguntas y respuestas
La reunión concluyó en aproximadamente una hora. Al finalizar, la Sra. Biletska se negó a celebrar la sesión de preguntas y respuestas con los propietarios de las unidades, la cual es un requisito legal. No es la primera vez que se excluye a los propietarios. Su justificación fue que la junta “probablemente” convocaría una reunión aparte más adelante en el trimestre para permitir las preguntas.
Los hechos valen más que las palabras. Para una junta que constantemente proclama su compromiso con la transparencia, resulta inaceptable impedir la participación de los propietarios justo después de trasladar a nuestras cuotas una multa estatal de 5.000 dólares y de debatir sobre coberturas de seguros que ascienden a millones.
Nuestra comunidad merece respuestas en tiempo real, no un «probablemente».
Texto completo del decreto de consentimiento del DBPR – PDF