Como se prometió, esta es la segunda parte del informe de la reunión.
Medio Millón de Dólares en Mora
Cuando un propietario preguntó sobre los casi medio millón de dólares en saldos vencidos, la presidenta de la junta, Olena Biletska, respondió:
“La cuestión es que en realidad no es un gran problema porque ahorramos mucho dinero del año pasado.”
La audiencia no reaccionó bien a esa respuesta, y con razón. La afirmación es engañosa.
La junta sobreestimó el presupuesto de 2025 al no considerar las tarifas de seguros significativamente más bajas, lo que resultó en ahorros de más de $500,000. De hecho, el año terminó con un excedente adicional de $796,058. Ese excedente ahora se está destinando al “fondo discrecional” del nuevo gimnasio. Cabe destacar que hace apenas dos años, los fondos excedentes fueron devueltos a los propietarios.
La Sra. Biletska continuó explicando que eliminar los cargos por pagos atrasados genera un aumento en los saldos vencidos. Si bien esto puede ser cierto, no es sorprendente: cuando no hay penalidades, algunos propietarios optan por pagar tarde.
Un enfoque más equilibrado sería recompensar a quienes pagan a tiempo, en lugar de incentivar indirectamente los pagos atrasados. De esta manera, los propietarios se benefician por hacer lo que corresponde, en lugar de premiar a quienes no cumplen con sus obligaciones.
Al analizar datos comparables:
- A finales de febrero de 2025, los saldos vencidos eran $334,524 menores que en el mismo período de este año.
- Esto ocurre a pesar de que los presupuestos fueron idénticos en ambos años.
Esto sugiere que el análisis de la presidenta de la junta no explica completamente el aumento.
Este es el tercer año consecutivo en que la junta ha eliminado los cargos por mora durante el primer trimestre, en gran parte debido a retrasos en la finalización del presupuesto a tiempo. Si la junta planea continuar ofreciendo este beneficio, debería comunicarlo claramente a todos los propietarios.
Además, si el período de gracia oficial es de 30 días, ¿por qué en la práctica se están eliminando los cargos durante 90 días?
Otra explicación ofrecida fue la falta de personal en la oficina. Una solución sencilla sería mejorar la retención de empleados en lugar de continuar con la rotación frecuente de administración.
Comparación de Cargos por Mora
| Fecha | Monto | Comentario |
|---|---|---|
| 31 de diciembre de 2023 | $10,781 | Esta junta asumió en diciembre de 2023 |
| 29 de febrero de 2025 | $160,645 | Comparar con febrero de 2026 |
| 31 de diciembre de 2025 | $210,107 | Dos años bajo esta junta: aumento de $200K |
| 28 de febrero de 2026 | $495,169 | $335,324 más que un año antes |
Lobby del Segundo Piso
La Sra. Biletska indicó que el lobby del segundo piso se espera que esté terminado en aproximadamente un mes. Los retrasos se atribuyen a problemas inesperados, incluyendo:
- Una tubería de agua rota
- Líneas de elevación de HVAC dañadas
Desde entonces, la junta ha aprobado proveedores para el trabajo eléctrico (iluminación) y plomeros independientes para abordar los problemas relacionados con el agua.
Preocupaciones del Personal y Alta Rotación
Un propietario expresó preocupaciones sobre la insatisfacción del personal y la alta rotación.
- La Sra. Biletska indicó que la junta consultará con FSR para comparar salarios competitivos en edificios similares. Sin embargo, esto normalmente se hace durante el proceso de presupuesto, no cuatro meses después de iniciado el año fiscal.
- Un propietario señaló que los empleados trabajan con miedo a perder sus empleos.
- En relación con los problemas en el área de recepción durante noviembre y diciembre pasados, la Sra. Biletska dijo que no podía controlar que los empleados renunciaran. Sin embargo, el vicepresidente Julius Barbat indicó que Nicole, del área de recepción, fue despedida. La propia Nicole confirmó que fue terminada, al igual que Richelman (personal de oficina), la ex gerente Karina y otros.
Preocupaciones sobre el Bono Navideño para Empleados
- La Sra. Biletska afirmó que los bonos navideños fueron pagados, pero los empleados indican lo contrario.
- Aproximadamente $3,000 fueron recaudados de los propietarios para este fondo, y según se informa, no fueron distribuidos.
- En 2022, aproximadamente $22,000 fueron recaudados y distribuidos entre los empleados.
- Los registros del presupuesto muestran que se gastaron $24,078 de una asignación de $60,000 para bonos, pero no está claro en qué. En años anteriores, se distribuían más de $50,000.
Varios propietarios expresaron su frustración porque la Sra. Biletska no escucha sus preocupaciones.
Problemas en los Informes Financieros
La Sra. Biletska reconoció que los estados financieros auditados de 2024 no se completaron dentro del plazo requerido, después de haber atribuido inicialmente el retraso al personal de la oficina.
Esto refleja el problema del año anterior, que resultó en una investigación por parte del Departamento de Regulación Comercial y Profesional de Florida (DBPR), lo que en ambos años sugiere un patrón de errores repetidos sin acciones correctivas.
Prioridades Desalineadas
Es cada vez más evidente que las prioridades de la junta no están alineadas con las de los propietarios:
- Dos ascensores averiados permanecen sin reparar mientras la junta persigue disputas legales con el proveedor; en este caso, debería ser: ARREGLAR PRIMERO, HACER PREGUNTAS DESPUÉS.
- Alta rotación de personal y preocupaciones en el ambiente laboral
- Retrasos en la aprobación de modificaciones arquitectónicas (ver demanda de $150K)
- Retrasos en la aprobación de inquilinos y compradores (ver demanda de $150K)
- Saldos vencidos que se acercan al medio millón de dólares
- Una sección colapsada del muro exterior sur sigue sin repararse después de seis meses
Reflexión Final
La junta debe reevaluar sus prioridades y tomar medidas decisivas sobre los problemas que afectan más directamente a los residentes y propietarios.
