En mayo escribí sobre lo que considero un patrón de cobros excesivos a los propietarios a través de nuestras cuotas de mantenimiento.
En la reunión de la Junta Directiva del 30 de junio —la misma en la que la Junta se negó a responder a las preguntas de los propietarios— planteé otra cuestión:
¿Por qué mantenemos un excedente de efectivo de aproximadamente 2,6 millones de dólares en nuestras cuentas operativas?
La reacción sugirió que la cifra pudo haber tomado por sorpresa a la junta directiva.
Eso es preocupante.
Estas cifras no están ocultas en algún documento recóndito; aparecen en los informes financieros de la Asociación. Y lo que es más importante: nuestro propio auditor independiente señaló específicamente el saldo inusualmente elevado del fondo operativo de la Asociación.
Así que sigamos el rastro del dinero.
Primero, vuelve a 2024
En marzo de 2024, la Junta modificó el presupuesto y devolvió $1.029.000 dólares a los propietarios mediante una reducción de las cuotas.
Eso suena de maravilla. ¿A quién no le gusta pagar menos por el mantenimiento?
Pero surgió un problema.
La recomendación de nuestro auditor ha sido siempre:
«Por lo general, recomendamos que las asociaciones mantengan un saldo de reserva equivalente a dos meses de cuotas de mantenimiento o al 10 % del presupuesto anual».
Siguiendo esa directriz, deberían haber quedado aproximadamente 700.000 dólares en el fondo operativo.
Esto significa que solo unos 329.000 dólares —de los 1.029.000 dólares totales— superaban realmente el nivel del fondo operativo recomendado por el auditor.
Sin embargo, la Junta redujo las cuotas por el importe total de 1.029.000 dólares.
Piense en esa decisión a la luz de lo que sabemos hoy.
Nos enfrentamos a importantes gastos de capital futuros, incluidos unos $5 millones estimados para reemplazar la cubierta y la plataforma de la piscina. Más para completar toda la terraza (incluidas las canchas de tenis), estuco exterior, generador, sistema de alarma contra incendios, vestíbulo y pasillos.
En lugar de reducir dramáticamente las evaluaciones, esos dólares podrían haberse preservado para las necesidades futuras de la Asociación, sujeto a los requisitos adecuados de contabilidad, reserva y aprobación del propietario.
Avancemos hasta el 19 de noviembre de 2025
La reunión para aprobar el presupuesto de 2026 se canceló a última hora y SIN ninguna explicación.
La reunión se reprogramó para el 29 de diciembre
La reunión se celebró en el último momento posible, con una asistencia muy baja debido a la fecha. Ahora, el presupuesto propuesto para noviembre ha sido sustituido por uno nuevo que contempla un aumento de 290.000 dólares (0,045 %). ¿Por qué?
Ahora, examine la auditoría de cierre de ejercicio al 31 de diciembre de 2025
Tras dos años bajo esta Junta, volvió a surgir el mismo problema, salvo que esta vez en sentido opuesto.
Nuestro auditor llamó la atención sobre el saldo excedente del fondo operativo de la Asociación.
Los estados financieros de fin de año muestran que el efectivo se encontraba en los fondos operativos.
¿Por qué es importante esto?
Porque, mientras ese dinero permanece ahí, una parte no nos genera intereses.
Los fondos de reserva bien invertidos pueden generar intereses.
Y, con más de 2,5 millones de dólares, esa diferencia se convierte rápidamente en una suma considerable.
Dinero que podría ayudar a pagar los gastos de la Asociación.
Dinero que podría ayudar a financiar proyectos futuros.
Dinero que nos pertenece a todos.
Empeorar las cosas
Aunque disponemos de 2,6 millones de dólares en efectivo, estamos pagando por utilizar el dinero de terceros para financiar nuestro seguro a un tipo del 6,37 %. De este modo, pagamos innecesariamente 31 499,22 dólares en concepto de intereses.
Mientras tanto, otra cifra va en la dirección equivocada.
Esa no es la imagen de una gestión financiera prudente.
Merecemos algo mejor
No planteo este asunto simplemente para arremeter contra miembros individuales de la Junta.
Lo planteo porque se trata de nuestro dinero, nuestras reservas, nuestras futuras derramas y el valor de nuestras propiedades.
Los miembros de la junta ofrecen su tiempo de forma voluntaria, y eso merece reconocimiento.
Sin embargo, el hecho de asumir el cargo voluntariamente no exime de la responsabilidad que este conlleva.
Votar por un vecino no garantiza que este posea las competencias necesarias para gestionar un complejo de condominios de 42 años de antigüedad y un presupuesto de 7,5 millones de dólares. No podemos olvidar los nueve meses que tomó reparar dos ascensores, ni que ya llevamos diez meses esperando la renovación del vestíbulo de los ascensores, un espacio del tamaño de la mayoría de las salas de estar.
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